DNU y alquileres: ¿cómo funciona el mercado en Pergamino?

Si de alquileres se trata, desde el 30 de diciembre de 2023 rige el Código Civil y Comercial de la Nación derogando la Ley Nº 27.551 y conservando en parte la Ley Nº 27.737. La Defensoría del Pueblo bonaerense destaca los puntos más importantes a tener en cuenta según el Decreto de Necesidad y Urgencia emitido por el Gobierno nacional.

*Plazo: Ya no rige el plazo de duración por tres años para los nuevos contratos de locación. El plazo de las locaciones con cualquier destino será acordado entre las partes según los usos y costumbres del lugar. En caso de que no se hubiera establecido plazo, el Código Civil y Comercial (artículo 1198) ahora prevé un plazo de dos años para contratos con destino a vivienda permanente, y para los restantes destinos de tres (3) años (destino comercial, depósitos, etcétera).

*Aumentos: El aumento del alquiler mensual ya no será cada seis meses o un año (dependiendo de la ley que regía), sino que la modalidad también será el resultado de un acuerdo entre las partes (podría aumentarse incluso mensualmente).

*Cálculos de aumentos: Ya no será por los índices oficiales sino que también deberá acordarse entre las partes (puede estar atado al dólar o a la inflación según cualquier índice o producto, por ejemplo). Debe estar expresado en la misma moneda en la que se pactó el alquiler.

*Moneda: No solo se puede pactar el pago del alquiler en pesos sino que habrá libertad para contratar en dólares, euros o cualquier otra moneda extranjera.

*Rescisión: Para los contratos firmados a partir del 30 de diciembre de 2023 el inquilino puede rescindir en cualquier momento del contrato. La penalidad por esta resolución será del 10 por ciento de lo que reste del contrato. El propietario puede rescindir el contrato por cambio de destino o uso irregular del inmueble, por falta de conservación, por falta de pago del canon convenido durante dos períodos consecutivos o por cualquier causa fijada en el contrato.

*Depósito en garantía: El dinero dado en calidad de depósito siempre pertenece al inquilino. Este puede ser dado en moneda extranjera, lo que significa que al final de la locación el propietario deberá devolver la misma cantidad dada, según la forma en pactada. En caso de haber retención, ésta deberá ser debidamente justificada.

La Defensoría del Pueblo bonaerense tiene un área de Atención Primaria a Inquilinos (API) por lo que, para más información, se puede enviar un mail a: [email protected] 

En nuestra ciudad

Fabián Acerbo es el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Inmobiliarios de Pergamino. Días pasados presidió una reunión con los referentes locales del sector a fin de unificar criterios para determinar cómo se manejará el mercado de los alquileres en nuestra ciudad.

En diálogo con LA OPINION, Acerbo contó: "Levamos adelante una reunión extraordinaria para unificar criterios, orientar a los referentes del sector sobre tres puntos básicos del mercado de los alquileres para la que ya no rige una ley sino que volvimos al viejo Código que permite el acuerdo entre partes ".

Duración

Uno de los puntos que se analizó en el encuentro entre agentes inmobiliarios es el de la duración del contrato. "La sugerencia es que para las casas de familia el contrato de alquiler tenga una duración de dos años y los comercios de tres años. Si existiera un acuerdo entre partes para establecer un plazo menor se hace pero lo conveniente, para dotar de previsibilidad a las dos partes del contrato, sería respetar los dos y tres años", indicó.

En otro de los ítems analizados se responde a la pregunta de ¿cada cuánto se efectuaría la actualización de precios? Al respecto, Acerbo indicó: "Buscamos un camino intermedio y creemos que las actualizaciones podrían hacerse cada seis meses, algo que me parece justo para las dos partes".

Por otro lado se analizó con qué índice efectivizar el reacomodamiento de precios cada seis meses. En este punto, el entrevistado dijo que "lo haremos con el Indice de Precios al Consumidor (IPC) que lo establece el Indec, es lo más parecido a la inflación y es el mas criterioso para aplicar. No quita que, por ejemplo, una persona que se dedique al mercado del combustible quiera actualizar considerando el precio del litro de nafta, no lo pueda hacer porque rige el acuerdo de partes. Lo importante es no establecer un monto o un porcentaje fijo porque hay mucha incertidumbre actualmente en lo económico y no es nuestro objetivo castigar a ninguna de las dos partes".

¿En qué moneda?

Sobre la moneda a utilizar en los contratos, Acerbo manifestó que "si se pacta en moneda extranjera, hay que analizar también qué dólar se utiliza. Lo ideal sería lo equivalente en pesos a X dólares oficiales y no utilizando el dólar billete porque ahí podemos caer en otro conflicto ya que la gente muchas veces no puede comprarlos".

Aclarando que el DNU está en vigencia, Acerbo sostuvo que "los contratos que se celebren hoy serán en base a esos criterios establecidos" y ponderó el rol que tienen las inmobiliarias en al acuerdo de partes ya que "debemos armar los trajes a medida buscando siempre el equilibrio entre las partes", expresó metafóricamente.

-A partir de este mercado más claro para el mercado de los alquileres, ¿cree que se potenciará la oferta?

-Creo que sí. El propietario tiene más tranquilidad. Siempre que el Estado intervino en el mercado inmobiliario la terminó complicando por eso ahora habrá un reacomodamiento. Seguramente el que pida un monto elevado para alquilar un inmueble tendrá dificultades para ubicarlo aunque hay que tener en cuenta que, en los últimos años, bajó muchísimo la rentabilidad del propietario que alquila, ronda el 2 por ciento anual (considerando el valor de la propiedad) cuando en un momento fue del 1 por ciento mensual. En este camino el diálogo será fundamental. 

Conformes

Los Colegios de Martilleros se opusieron a la que fue llamada "Nueva Ley de Alquileres", que tuvo una duración de poco más de dos años. Esa normativa, en la visión de Acerbo, "fracasó". Esta nueva forma de celebrar contratos lo deja conforme: "Se barajó y se dio de vuelta y ahora entendemos que el mercado sufrirá un reacomodamiento no solo con el tema de los alquileres sino con las ventas, los precios de los inmuebles, etcétera. En la actualidad registramos que una propiedad que tenía un costo de venta de 120.000 dólares hace algunos meses, hoy se termina vendiendo en 80.000 dólares. El mercado regulará los valores reales y el que se quiera aprovechar de la situación, tanto para vender como para alquilar, quedará fuera del camino". 

Sobre la realidad de la compraventa, Acerbo destacó que "la propiedad urbana es lo más complicado para la venta y ha remontado la comercialización de lotes que tienen financiación propia. Al no haber créditos hipotecario, sin financiación del Gobierno ni planes de vivienda, el loteo y la construcción posterior es el camino que tiene que asalariado para construir la casa propia".

Camino del sinceramiento

Sobre las expectativas sostuvo que "no será un año fácil pero los inmobiliarios no queremos ser obstáculo sino acompañar el proceso que estamos viviendo. Tengo esperanzas de que el camino del sinceramiento sea el correcto, el rumbo es la austeridad para empezar a eliminar los males, como la inflación, que nos aqueja a todos. Entiendo que hay cosas que se están haciendo bien y otras no tanto que deberán ser corregidas", concluyó Acerbo.